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樂視30億買樓開價40億賣 賈躍亭的算盤地產人不懂

文章來源:新財富網綜合
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發布時間:2017-06-18

   30億買樓40億賣賈躍亭的算盤地產人不懂

  張雅楠

  40億元。

  這是樂視為三里屯工三項目開出的新價碼,這個價格較樂視去年約30億元的收購價上浮超過30%。

  商業地產發展商的想象力不夠用了,要知道,在這一行,拋開租金談資產價格的都是耍流氓。

  工三項目易主一年,品相隨之改變,如果說世茂手中的工三是個身量未開的小家碧玉,定位不清,遠比不上近在咫尺的太古里明媚妖艷,那么,樂視接手一年后,工三便幾乎要跳起廣場舞了,無論什么時候去,一層的寶貴空間永遠在做特賣,上品折扣的那種。

  如果有人告訴我,在這種運營水平下,工三的租金水平上漲了30%,我會覺得MUJI、UR們都瘋了。

  所以,商業地產圈的人士如何看待40億元的報價呢?

  首先,他們會說,樂視的思路,我們不懂。

  畢竟,八百米外的三里屯太古里是國內首屈一指的商業項目,虹吸效應使得太古里周邊幾乎沒有堪稱成功的購物中心,倒是百貨撤店、商場易手的消息不少。

  大樹底下好乘涼,但大樹底下也不長草,除非你也是大樹,比如你是九龍倉,你就可以平分秋色,放眼全國,能達到這種水準的商業發展商實在太少,即便達到這種水準了,給它一個建筑面積5萬平方米,可租賃面積2.5萬平方米的購物中心,它也施展不開。

  再者,商業項目倒手,通常五六年會是一個比較優質的時間節點,因為持有項目、精細運營、提升價值需要時間沉淀,無論對買方還是賣方來說,這個時點的資產情況和價格都會處在相對理想的狀態。

  大宗商業交易不同于住宅,參與主體都很理性,一年易手的情況很少見,商業氛圍越來越差卻想以30%的溢價易手的情況更少見。

  當然,三里屯是絕版地段,不排除有人會為了這個稀缺資源付出超額代價,但做持有運營的話,賬是算不過來的。

  如果改變用途,把購物中心變成寫字樓散售算得過來賬嗎?

  不好意思,還是算不過來。建筑面積5萬平方米,周邊寫字樓市價普遍在5萬-6萬元/平方米(這個價格再一次驗證商業地產是一個理性市場),總銷售額在25億—30億元左右,這還不包括修改規劃的不確定性和改造成本。

  無怪乎,多家排名前十的房企對這個項目都有興趣,但都沒有出手,至于受到印力地產加持的萬科能談到什么價格,只能拭目以待了。

  還有人要問,給賈躍亭一百多億紓困的開發商孫宏斌為什么不買工三呢,只能說,一是融創并不擅長商業;二是孫宏斌又不傻。

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